Location saisonnière : Cela vaut-il vraiment le coup ?

Google+ Pinterest LinkedIn Tumblr +

Ma question est comment faire l’année prochaine pour ne pas être pris à la gorge par les impôts, c’est de faire des travaux pour recréer un nouveau déficit ou d’investir dans un nouveau bien avec travaux mais si je fais des travaux il me faudrait un faire un crédit pour ne pas toucher à mes liquidités.

ma stratégie, si j’arrive à l’appliquer, sera la suivante :
je compte lui parler de l’audace qu’auraient certains à proposer -30%, mais je trouve personnellement cela trop agressif et peu respectueux envers le vendeur qui semble avoir un lien affectif fort avec son bien. Le type d’investisseurs voulant vivre de leur revenus immobiliers investira dans l’ancien et prendra beaucoup plus de temps pour dénicher la bonne affaire, négocier avec le vendeur ou l’agent immobilier, fera en sorte de rentabiliser au maximum son bien en gérant toutes les étapes de l’investissement locatif.

A découvrir également : Panneaux solaires : Comment résoudre les problèmes de recyclage ?

En effet, si vous êtes prêts à participer à certains frais de ménage plus que d’autres propriétaires, ou si vous investissez dans votre logement pour un dispositif détectant les bruits trop forts, cela peut représenter un investissement cohérent pour pouvoir continuer à générer un bénéfice record avec votre location saisonnière.

Les frais de tenue de compte, les éventuelles radios lorsque vous retrouvez dans le rouge car vous n’avez pas bien suivi vous rentrer d’argent, une éventuelle carte bleue supplémentaire, sont autant de frais, qui certes faible, sont tout de même intégré dans votre bilan d’activité. Votre calcul me paraît pertinent, mais si ce bien est acheté par le biais d’une SCI, les charges, impôts fonciers, assurances etc… sont déductibles du montant des loyers (brut) donc on peut envisager un calcul sur 12 mois. En revanche, si la maison est estimée entre 320 000 € et 340 000 € en l’état sans les travaux, et que vous pouvez l’acquérir à 240 000 €, dans ce cas vous pouvez réaliser une belle plus-value, il serait intéressant de connaître la valeur de la maison une fois rénovée pour valider.

A lire en complément : 3 conseils pour bien choisir les couleurs de son salon

super je reste avec vous
j ai ans et gerant d entreprise et je me lance l immobilier ,j aimerais direct commencer par acheté un immeuble de rapport, je vais essayer de tous regardé par rapport a votre methode ; mes questions sont : je vie en Guyane mais je veus investir dans le sud de la France ( guyane trop cher pour ce que c est) ma banque est en Guyane pour investir ,j aimerais avoir ds conseils avec courtier et notaire,.
Le capital financier augmente avec les années oui, le chiffre est plus élevé oui, mais la valeur des fonds reste quasiment identique, à cause de l’inflation, la baguette de pain est plus chère chaque année.

Autre question, je pense qu’il est très difficile d’atteindre 10 % de rentabilité (hors saisonnier) sur un appartement (même à rénover totalement) dans une ville ou le prix moyen pour un studio (20-25 m2) est d’environ 100000 euros et le loyer pratiqué est de 440-480/mois. Je percois 600euros de loyer ( avec charge mais hors impôt ), je projete de demander un credit de 144000euros soit 600euros ( interet et assurances ) sur 25 ans, un bien frontalier ( je suis de haute savoie). En comparaison, un investissement locatif de rentabilité plutôt moyenne avec une stratégie d’investissement plutôt moyenne, c’est à dire, quand le loyer paie uniquement le crédit, les charges et les impôts, c’est à dire une opération blanche, dans 20 ans à la fin du crédit le propriétaire aura à disposition un patrimoine immobilier payé avec une valeur augmenté de l’inflation. Il s’agit donc d’une location de courte durée dans un meublé de tourisme, qui n’est pas destiné à un usage d’habitation principale pour les locataires.
Donc, votre renta brute sera charges comprises, si vous le souhaitez, mais si l’immeuble a un concierge qui coûte 300 € par appartement, vous payez ces 300 €, vous les facturez à votre locataire, et votre rentabilité n’explose pas pour autant. Maintenant comme nous en avions déjà discuté en off, vous savez que certains éléments ne peuvent pas être intégrés avec des chiffres dans une formule de calcul, comme l’emplacement du bien, la luminosité, le voisinage, la qualité du bien, la demande de ce type de bien (haussière ou baissière), etc… qui pourtant vont faire varier ce rendement, avec des locataires qui resteront plus ou moins longtemps à cause ou grâce à ces paramètres, ce qui génèrera plus ou moins de visites et déplacements supplémentaires et éventuellement des frais d’agence, plus ou moins de travaux de rafraichissement en fonction de ce turn-over, etc….

Les taux d’intérêt sont effectivement à prendre en compte pour déterminer le bénéfice mensuel et diminuer sa fiscalité puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs.
Le calcul tient compte du prix de revient c’est à dire le prix d’achat plus les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence, frais bancaires, etc…) plus les éventuels travaux non déduits des revenus locatifs, et les abattements pour années de détention. Là également, mes charges sont plutôt à 38% des loyers qu’à 25/30% et portant pas de concierge ni d’ascenseur ni de chauffage collectif, seulement des frais d’agence et de copropriété (+ assurances et taxes foncières bien sûr).

L’immobilier saisonnier est-il un placement rentable ?

la stratégie serait donc de profiter de la grande mode du moment, le déficit foncier, et donc d’acheter de l’ancien avec travaux, ce qui implique d’avoir une trésorerie solide pour palier aux mensualités du crédit en attendant que les travaux se terminent et pouvoir enfin mettre en location…
quel est donc l’intérêt de vendre un immeuble sans travaux.
Un jour, on nous dira que ce n’est plus 17 mais 19 … puis 21… Plombant d’autant plus la rentabilité (surtout que les loyers, eux, au regard des salaires stagnant, ne monteront pas dans la même fourchette). Concurrencer une assurance vie si l’on aime gérer des appartements, trouver des locataires, remplir des paperasses etc… car si l’on fait la comparaison avec le travail à investir, même à 12% de rendement du bien immobilier à l’achat, l’assurance vie reste préférable. on peut difficilement faire mieux que de le réduire de moitié (et encore sur les premières années où les intérêts sont max) et donc se retrouver à peu près à équivalence entre le placement en assurance vie et l’achat immo.

En haute saison, vous pouvez tout à fait vous dégager une petite semaine pour profiter de votre logement et aller taquiner la poudreuse, sans perdre trop d’argent de vos revenus locatifs. alors comme mon crédit est environ sur 25 ans et de 1100 euros environ j ai une marge de 2400 qui me permettront de payer une partie des 5038 soit 5038-2400 reste 2638 à laquelle je peux rajouter 1000 euros de taxe habitation que je vais à nouveau payer soit 3638 que je multiplie par 25 ans résultat plus de 90 000 de frais . entre les 2 revenus fonciers (avec peu de frais à déduire), les gros travaux communs à l’immeuble et les gros travaux de rénovation pour les 3 lots restants…je suis un peu perdue dans mes calculs . – et deuxième point, dans le calcul de la rentabilité selon la méthode Larcher, il est fait mention du loyer brut, qui selon ce que j’ai trouvé dans les commentaires, est le loyer avec les charges locatives inclues.

Pour la mer, sachez que la location peut se négocier à des tarifs très élevés, et que les périodes d’affluence sont moins restreintes qu’à la montagne. Nous envisageons aussi la transmission par don de nue-propriété, dans ce cas comme coût de l’investissement pour calculer la rentabilité, on pourrait mettre les frais liés à cette opération. La validation de votre inscription vous inscrit automatiquement à des Newsletters et vaut acceptation des Conditions Générales d’Utilisation et des Conditions Générales de Ventes. Même en vendant votre maison à un prix à peine plus élevé que votre prix d’achat, vous allez récupérer de la trésorerie, car depuis 7 ans vous avez remboursé un partie du capital restant dû. 1) Rentabilité nette avant impôt sur le revenu :
La rentabilité nette avant IR ne tient pas compte d’un éventuel crédit car il est question de la rentabilité réelle du bien, avec uniquement les paramètres du bien en lui même, c’est à dire :
– Prix de revient du bien (Achat + frais divers : agence, notaire, travaux…)
– Les charges du bien.

le devis présenté par l’agence (nettoyage et antimousse sur la toiture) n’est plus valable en date, comporte des erreurs de surface (traitement sur 300m² alors que la toiture fait 600m²), et surtout, ce traitement ne correspond pas à ce qu’à réellement besoin cette toiture. Occulter l’IR c’est un peu comme se dire « ce bien à telle rentabilité or IR… concernant l’IR on verra plus tard » alors qu’à partir d’un an après les premières locations la douloureuse fera son office et pour toujours. Il est toujours très intéressant de lire mais ce que je ne comprends pas ou trouver des studios de 18- 20 m² à 60000 € et loués 350 € / hors charges c’est plutôt à 75000 à 80000 €
J’en ai visité une cinquantaine je suis rentré bredouille sauf une fois ou j’ai trouvé .

J’accepte parfaitement qu’un gamin de 25 ans, fumeur de joints au bas de son immeuble et brûleur de poubelles ne soit pas capable de parler et encore moins d’écrire le français correctement, ou avec moins d’une faute par phrase, mais je trouve vraiment dommageable qu’un site sérieux tienne des propos autant pleins de fautes. Si vous souhaitez que votre deuxième maison serve à la fois comme un investissement et une destination de vacances, l’achat à proximité de votre résidence n’est peut-être pas le meilleur choix pour vous . Vous imaginez une résidence secondaire dont vous pourrez profiter hors saison, et que vous pourrez louer pour des sommes élevées durant les vacances afin de rentabiliser votre investissement . Lorsque vous tenez compte du crédit dans votre exemple, il est question du bénéfice et non de la rentabilité, puisque vous faites la différence entre les loyers et les mensualités du crédit (plus les charges). Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif traditionnel, surtout dans les grandes villes, c’est une question qui se pose toujours : allez-vous tomber sur un locataire bon payeur . Le gros avantage de l’immobilier saisonnier, c’est qu’il vous permet de jouir de votre bien dès lors qu’il n’est pas loué ; il fait ainsi office de résidence secondaire, ce qui est intéressant lorsque le logement est situé près de la plage ou des pistes de ski.

Pour peu que votre bien immobilier saisonnier soit correctement situé (zone géographique populaire) et que vous fassiez preuve d’une gestion dynamique de votre location, en optimisant vos sources de visibilité (agences, sites payants et gratuits, blogs, réseaux de propriétaires, bouche à oreille), vous avez de bonnes chances de pouvoir rentabiliser votre investissement. Tous les investisseurs sont différents, c’est pourquoi le même bien immobilier apportera un résultat final après IR différent, en fonction du foyer fiscal et de la stratégie d’investissement de chacun.

Faut il investir dans une location saisonnière près de sa résidence principale? Avantages et inconvénients de la proximité

7=11,4% avant IR (et dans ce cas on peut parler d’une échelle commune pour comparer les biens… mais avec des objectifs de rentabilité avant IR qui ne doivent pas se comparer d’une personne à l’autre). Comme tu l’as vu dans mon autre réponse, l’assurance vie ne permet pas de gagner de l’argent, elle permet de protéger ses finances de l’érosion monétaire due à l’inflation, elle est également utilisée dans le cadre d’une succession.
C’est un calcul à faire, il vous suffit d’évaluer le montant de vos charges réelles annuelles, si elles sont inférieures à 30% de vos revenus fonciers, le micro sera plus intéressant, si au contraire elles sont supérieures à 30%, il serait peut être judicieux de choisir le réel, mais ce calcul doit être fait sur 3 ans pour avoir la certitude d’être gagnant au final.

Je me demandais si de profiter de la baisse actuelle des taux ne serait pas une solution pour diminuer l’écart entre loyer et mensualité du prêt (en renégociant maintenant je pourrais diminuer de + 1% mon prêt le + long) .

En faisant plusieurs calcul sur différent appartement et différent prix je tombe presque tout le temps sur un cash flow négatif alors qu’en faisant vos calcul je tombe sur un avis favorable car je suis dans la fourchette rendement Larcher. D’ailleurs, ma façon de calcul de la rentabilité effective de mon placement n’est pas complexe, c’est une simple formule excel … Mais ma véritable question concerne le coût des intérêts d’emprunt. Nous connaissons même un propriétaire qui a vendu sa résidence principale et a pris sa retraite dans sa location saisonnière, après des années de transformations progressive qui l’ont transformée dans la maison dont il a tant rêvé.

C’est d’ailleurs le seul calcul qui nous permet de savoir si un bien immobilier est rentable, car il n’inclut aucun paramètre personnel, comme le crédit, la fiscalité, etc….
si encore on m’avait dit tout de suite la vérité, mais là, je considère que le propriétaire a dissimulé le véritable état de la toiture, et je compte présenté un devis contradictoire présentant la réfection totale de la toiture, et donc renégocier le prix du bien malgré la signature de la lettre d’intention d’achat. Ou encore, vous pouvez laisser une note dans votre livret de bienvenue invitant vos locataires à faire preuve de respect pour l’environnement et de maîtriser leur consommation d’énergie….

Je suis alors « en positif » (cash flow annuel) de 9720-8472 = 1248€
Sauf qu’il faut enlever les charges à tout cela à payer : la taxe foncière, l’assurance Propriétaire non occupant 5% du loyer annuel, assurance loyer impayé 3%, frais d’entretien courant = 1 loyer, je compte de la vacance locative 3 mois et éventuellement des frais de gestion par agence 10% = je suis en charge à 5689€
j’y suis de ma poche de 5689-1248 de cash flow « gagné » = 4441€ .

C’est pourquoi tu as la possibilité de tenir compte de toutes les charges réelles pour faire ton calcul en te reportant au paragraphe 3) de cet article, dans ce cas tu dois prendre 12 mois de loyer net.

Comment ils se sont enrichis grâce à la location saisonnière: Faites comme eux !

    bonsoir julien
    j avais rendez vous avec MA BANQUE ce matin
    ellle etait ok pour un investisment en metropole avec ma banque en Guyane,quil y avait de bon rendement en Guyane ,je regarderais mieux mais il m a surpris ; etonné ( le conseillé) sur les trois demandes imperatives
    sont 180 mois (15 ans) + 10 % apport + 70 % De la banque que j ai pas compris
    que veut dire c 70 %
    et plus la durée est longue (20 ou 25 ans) les mensualitésé seront moins importantes
    je vais perdre sur ma rentabilité en sachant que pour mon premier immeuble je veux trouver sans travaux et avec des locataires dedans les apparts pour ne pas faire peur a la banque.

    Bonjour,
    Dans la formule d’estimation de rentabilité nette avec les 9 mois de loyer divisé par le prix de revient, faut il prendre les loyer brut charges comprises payé par le locataire ou bien le loyer net. C’est pourquoi, en général, lorsqu’on parle d’un bien qui s’autofinance, il est question du bien en lui même, donc avant impôt, car lors d’une conversation les différents interlocuteurs peuvent connaître les caractéristiques du bien en question, mais ne connaissent pas la situation personnelle de l’investisseur.

    Même étant étudiant, avec le soutien de mes parents, je suis en train de réaliser mon souhait d’accéder à l’investissement immobilier le plus vite possible, pour en profiter le plus vite possible. ce qui veut dire qu’il faut prendre le prix affiché et y ajouter les « frais d’acte » (notaire et enregistrement) qui peuvent facilement atteindre 8% pour un bien à 100 K€ (plus pour des biens moins chers car il y a des frais fixes, seuls les émoluments du notaire sont négociables). C’est une question que l’on me pose souvent, elle est légitime et la réponse est très simple :
    On ne peut pas dire telles ou telles enseignes bancaires acceptent des financements mixtes ou sans apport ou sur des durées longues, car en fait ce ne sont pas les enseignes mais certaines agences bancaires. Pendant très longtemps, je crois qu’il faut faire gérer les locatifs par un gestionnaire pour bénéficier le statut de LMNP, dont nos deux biens sont sous contrat non meublé, malgré ils sont meublés.

    Je souhaiterais savoir également si tu pouvais nous donner la formule mathématique qui sert à calculer le TEG (désormais TAEG depuis le 01/10/2016), en fonction du taux nominal, du taux de l’assurance-décès (DIA), des frais de dossier et des frais de garantie.

    Nous voulons acheter avec une bonne rentabilité, à ce propos votre méthode de calcul est géniale pour faire le tri rapidement, nous n’avons donc pas forcément une région cible, par conséquent nous ne connaissons pas nécessairement les environs. Vous pouvez d’abord voir votre banque pour connaître votre capacité d’endettement et savoir quels biens immobiliers vous pouvez acheter, vous gagnerez du temps à visiter les biens uniquement dans votre budget.

    Cela complique le dossier et les incertitudes du banquier, et encore plus le votre puisqu’une fois encore il n’a aucune raison de prendre des risques pour vous car vous êtes déjà son client. Je pensais pourtant qu’un garage n’était vraiment pas une bonne décision compte tenu du temps qu’il faut pour rembourser le coût d’achat… C’était sans la prise en compte du fait de faire un prêt pour l’obtenir.

    Faut il investir dans une location saisonnière près de sa résidence principale? Avantages et inconvénients de la proximité

    Donc si tu vises des rentabilités supérieures en faisant des travaux de rénovation, il est préférable d’acheter dès le début des biens immobiliers à rénover entièrement (donc avec un prix d’achat bas).

    Je viens de passer ma matinée , au travail lol , à lire vos precieux commentaires concernant le rendement locatif, j’ai compris que pour être rentable il faut minimum du 8% en comptant le crédit que l’on rembourse.

    Partager.