Villes ou provinces, où faut-il investir ?

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Pour qu’un logement soit louer rapidement, il faut pouvoir trouver facilement des locataires; en effet, vous pouvez avoir une offre locative attractive, si votre logement est situé en pleine campagne loin de tout, vous risquez de chercher plusieurs mois votre locataire, ce qui sera un problème récurrent .

A l’heure ou la bulle immobilière menace de percer, est-il judicieux d’investir dans un logement TRÈS CHER en centre-ville, pour obtenir un rendement locatif MOYEN sans même être certain de bien revendre son actif . Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

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    Les prix varient fortement, de 2 900 € en moyenne jusqu’à 5 000 € le mètre carré selon les endroits, et le secteur offre de belles opportunités avec le régime du Déficit foncier ou de la loi Malraux.

    Emblème de la construction européenne, site touristique incontournable (le centre-ville est intégralement inscrit au patrimoine mondial de l’humanité par l’UNESCO) et ville étudiante à dimension internationale, Strasbourg est une ville d’avenir plongée dans d’importants projets d’aménagement. Avec son emblématique place de la Comédie, ses ruelles médiévales, ses 5 millions de touristes par an, Montpellier, qui se hisse cette année en tête de notre palmarès, est une métropole innovante dotée d’un marché immobilier porteur. Du marché de l'emploi à la qualité de l'air en passant par l'accessibilité des transports, CityScan exploite des millions de données pour évaluer l'emplacement d'un bien immobilier. Il convient également de souligner que Rennes est localisée en zone B1 de la loi PINEL, ce qui en fait une zone particulièrement intéressante pour les investisseurs, avec des prix modérés et une demande locative importante.

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    Profonde réhabilitation de la mairie aux quais, cette ancienne zone industrielle va renaitre de ces cendres pour laisser place à la « ZAC Garonne Eiffel » (Zone d’Aménagement Concertée) qui sera le prolongement du quartier d’Affaires en développement du côté de la gare Saint-Jean. Premier pôle universitaire après Paris, tête de pont de la French Tech, la cité phocéenne réalise Euromed 2, le plus important investissement européen en termes de rénovation urbaine et dispose de solides atouts pour les investisseurs.

    Et avec les enjeux de Bordeaux Métropole (rappelons-le : 28 communes et le million d’habitants attendu à horizon 2030 ) c’est tout naturellement que Floirac s’inscrit dans cette logique d’urbanisation. Source des chiffres : Les prix au m² sont ceux donnés par ImmoPrix pour la Province (ou par le dernier numéro de l’Express pour les rares villes où le site Immoprix ne donne qu’une fourchette) et par le site des notaires de Paris/Ile-de-France pour l’Ile-de-France (chiffres du 4ème trimestre 2014). Exit l’éternel clivage rive droite VS rive gauche, car même si délaissé jusque-là par les bordelais, l’autre côté de la Garonne – avec la ville de Floirac en tête de peloton – a connu de profondes transformations et tend à devenir « the place to be ». Le Laboratoire de l'Immobilier tire aujourd'hui la sonnette d'alarme et met en garde contre 64 communes éligibles au régime de défiscalisation le plus populaire du moment, mais où l'investissement locatif serait risqué.

    Le coût d’acquisition reste abordable – même si le prix moyen a déjà sensiblement augmenté (comptez environ 2 500 € le mètre carré pour un appartement et 3 400 € pour une maison) avec de belles perspectives d’évolution à la hausse compte tenu de l’ampleur de ce projet urbain.

    Avec une grande majorité de locataire combinée avec une attractivité qui n’est pas près de diminuer, Asnières-sur-Seine mérite largement sa place dans le classement des 10 villes où investir en 2019.

    Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.

    Quant aux – nombreux – investisseurs attirés par la belle rentabilité locative que permet le chef-lieu du département de la Vienne, ils concentrent leurs recherches sur les quartiers proches de l’université, du centre-ville et de la gare. Des T2 ou T3 à 7% net de rentabilité, ça existe, il suffit de bien chercher, et en province, dans des villes comme Angers, Tours, Vannes et même dans des plus petites villes, ce n’est pas si rare que cela . Bassin d’emploi très actif sur des secteurs de pointe, Toulouse a développé une offre universitaire de qualité pour satisfaire la demande de main d’œuvre qualifiée, et c’est plus de 100 000 étudiants qui y ont élu résidence. Combinant ville, littoral et, à proximité, sommets enneigés du Mercantour, la métropole niçoise maintient une très forte attractivité, soutenue par son aéroport international et de solides critères immobiliers. Qualité de vie, proximité avec Paris (via la mise en service de la ligne à grande vitesse), prix immobiliers abordables, forte demande locative, rentabilité attractive, dynamisme du marché immobilier… Certaines villes ne manquent pas d’attrait aux yeux des investisseurs.

    Dans la plupart de ces villes, l’investissement immobilier moyen est donc bien moins rentable que d’autres placements beaucoup moins risqués et où l’argent est immobilisé moins longtemps. On l’a déjà assez répété, inutile donc de reparler de son emplacement idéal, au milieu des vignes et entre océan et montagne, qui font de cette ville le symbole de l’art de vivre à la française. Son cadre de vie, ses prix immobiliers abordables (pour l’instant, à tout le moins…) mais aussi son dynamisme tant économique que démographique font de la deuxième plus grande ville de Gironde une cible de choix pour tous les investisseurs éclairés. Même au fin fond de l’Amazonie il y a un chef de village qui loue une cabane au villageois, alors pourquoi je ne pourrais pas louer dans des villes bénéficiant d’exactement les mêmes technologies que les grandes villes . Et cette dynamique est alimentée par une croissance démographique constamment positive depuis des années, faisant de la belle endormie des pays de la Loire un véritable aimant pour les cadres supérieurs et les étudiants.

    Pour finir, et pas le moindre, le projet EuroRennes qui prévoit la réhabilitation du quartier de la gare SNCF de Rennes et la sortie de terre de 125 000 m2 de bureaux, 30 000 m2 de commerces et services et plus de 1 400 habitations.

    « Le gestionnaire devra également vous proposer un mandat complet avec les garanties nécessaires telles que l’assurance loyers impayés ou l’assurance vacances locatives, qui vous permettra d’être couvert en cas de « creux » entre deux locataires », ajoute Thomas Lenternier. Et pour cause, si l’ancienne capitale de Poitou-Charentes affiche des prix immobiliers raisonnables (moins de 2 000 € du m²), ceux-ci connaissent actuellement une hausse annuelle sans précédent : plus de 10 % . Au vu des chiffres qu’a enregistrés le baromètre LPI-SeLoger, il semblerait que les investisseurs immobiliers soient en manque de cette douceur angevine tant vantée par du Bellay, et qu’ils cherchent à combler cette carence au plus vite.

     De nombreux programmes sont en cours de construction sur l’Ile de Beaulieu, quartier idéalement situé sur le cours de la Loire, et qui regroupe notamment centre commercial, palais des sports et espaces verts.

    Si la cité des Festivals reste convoitée par les investisseurs étrangers, de plus en plus d’acheteurs hexagonaux sont séduits par les perspectives financières qu’offre un investissement locatif à Cannes, et cela qu’ils aient l’intention d’opter pour une location classique ou saisonnière. Combien d’entre vous pensent que le seul endroit où vous allez pouvoir acheter un bien rentable c’est l’endroit où vous habitez, ou mieux encore, les endroits que vous connaissez bien . D’aucuns imaginent que Saint Michel sera le nouveau Chartrons de Bordeaux (quartier très prisé par une clientèle de franciliens), et les prix ont déjà pris ce chemin (pas moins de 6 000 € le mètre carré pour un appartement rénové à neuf). ► Investir dans un logement en périphérie d’une grande ville mais pas trop prêts ► Choisir un T2, T3 ou une maison (pas de studio) ► Prévoir un loyer en dessous du prix du marché ► Viser un rendement locatif supérieur à 7% net (si possible) ► Rénover et remettre le logement au goût du jour ► Toujours être proche du centre-ville d’une petite agglomération (>5000 habitants) ► Eviter les travaux trop lourds .

    Immobilier : dans quelle ville de province faut-il investir ?

    Le taux de chômage est plus faible que la moyenne nationale, en partie grâce à l’entreprise Michelin, mais aussi avec l’implantation de sociétés spécialisées dans des domaines de pointe, comme les biotechnologies, l’information ou les pôles de compétitivité.

    Le marché immobilier nantais est aussi propice à une acquisition dans le neuf que dans l’ancien, et vous pouvez judicieusement optimiser cet investissement en utilisant certains leviers fiscaux comme la loi PINEL, mais aussi dans le centre historique avec le régime du Déficit foncier et de la loi Malraux. La première partie de l'année 2017 a été marquée par une demande forte des acquéreurs fortunés, internationaux, mais aussi Français, pour des appartements parisiens et des propriétés luxueuses en régions.

    L’observation principale que l’on peut retenir de ce tableau sur les rentabilités locatives brutes dans chaque ville c’est que globalement partout où les prix sont montés très haut, les loyers n’ont pas pu suivre la même flambée. Et pour parfaire le tout, vous pouvez vous faire financer par Bercy une partie de cette acquisition avec le bénéfice de la loi PINEL, ou bien de la loi Malraux et du Déficit foncier sur de l’immobilier patrimonial en cœur de ville. Qualifiée par la Fédération des promoteurs immobiliers de " très bon millésime ", l'année 2016 a connu une hausse de 21 % des réservations de logements neufs, qui s'est accompagnée d'une progression des prix mesurée. Située au carrefour des grands axes de circulations européens, la ville est ouverte sur l’extérieur, ce qui séduit de nombreuses entreprises et lui confère une attractivité économique qui n’est plus à démentir. Si la préfecture du Maine-et-Loire ne profite que modestement du gain de temps procuré par la mise en service de la ligne à grande vitesse (LGV) Paris-Bordeaux, elle peut toutefois compter sur des prix immobiliers raisonnables et une forte demande locative. On utilise dans la plupart des cas le taux de rentabilité net annuel du placement, c’est-à-dire combien d’argent ce placement rapporte sur une année par rapport à l’argent investi et cela après déduction des différents frais, taxes et impôts. Bien évidemment, il vaut mieux privilégier des villes ou la spéculation immobilière ne rend pas la chose presque impossible comme pour les plus grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille, Lille….

    Tous les ans, Nantes crée de nouveaux emplois dans des filières professionnelles variées : aéronautique, agroalimentaire, nouvelles technologies… Associés à une qualité de vie très appréciée et réputée, la ville séduit de plus en plus de jeunes couples et de familles qui décident de venir s’y installer. À 1h25 de Paris par la LGV, la cité d’Anjou dispose de très solides atouts pour investir: des indicateurs économiques au vert, des prix de l’immobilier attractifs et des projets urbains de grande ampleur. Démographie positive, dynamisme économique, ville universitaire et emplacement privilégié au cœur d’une chaîne volcanique, avec des vues fabuleuses sur le Puy-de-Dôme et la chaine des Puys (plus grande chaîne de volcans endormis d’Europe). Reliée à l’ouest bordelais par deux ponts (Pont de Pierre et Saint Jean) et le petit dernier en prévision, « Simone Veil », qui devrait voir le jour dans 2 ans, la 6ème étoile de notre classement est également très bien desservie par les transports en commun, la reliant au cœur de Bordeaux en tout juste une demi-heure (lignes de bus et de TRAM).

    Privilégier le Quartier « Beaulieu » pour un investissement locatif sur des petites surfaces à destination des étudiants, qui représentent plus d’un tiers des habitants de ce quartier dynamique. Clermont Ferrand c’est aussi un centre-ville disposant d’un patrimoine architectural remarquable (dont une partie est inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO), où l’art de vivre à la française est respecté : bonnes tables et terrasses animées sont au rendez-vous .

    Idéalement situé entre la gare et la place des Quinconces, c’est un quartier vivant notamment avec le célèbre marché des Capucins et le marché aux puces place de la cathédrale, lieux de passage obligés lors de la balade bordelaise dominicale.
    Cependant, avec un budget d’emprunt de 100k dans la région paca, proche d’Aix en Provence, je comptais plus me diriger vers un studio, mais qui serai transformé en T2 apres avoir fais une cloison.

    Cet observatoire élaboré par AEW Europe, Arthurimmo, BNP Paribas immobilier, Crédit Foncier, Crédit Logement, Crédit Mutuel, Gécina, Sogeprom, CapiFrance, Maisons France Confort, OptimHome et SeLoger est un nouvel éclairage, sur les prix de l’immobilier ancien ou neuf, qui délivre des informations de qualité, avec quelques mois d’avance sur les autres indicateurs.

    Oui, j’aurais dû y penser avant, mais ce n’est pas grave,l’essentiel est de passer à l’action constamment et surtout de ne pas s’arrêter dans la recherche de biens, dans les visites immobilières et dans la construction de réseaux. Dans cette vidéo, je suis une fois de plus avec mon acolyte Guillaume Malgouyres et nous partageons avec vous notre vision sur l’investissement dans les petites villes ou les villes que vous ne connaissez peut-être pas. Et c’est aussi de belles prévisions avec de nouveaux projets d’aménagement urbain comme celui de la Courrouze (réaménagement en quartier urbain à caractéristiques écologiques modernes, ce n’est pas moins de 10 000 habitants et la création de 3 000 emplois qui sont attendus à terme) et le projet ViaSilva (développement urbain d’une surface de plus de 600m2 au nord-est de Rennes dans le prolongement d’une ligne de métro, c’est près de 6 000 logements qui sont prévus et un bassin d’emploi grâce aux commerces). Oublions ici le côté PRESTIGE de posséder un bien en plein centre ville d’une grande agglomération, nous sommes ici pour gagner notre indépendance financière, pas pour en mettre plein la vue à nos collègues et amis .

    Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, on évitera le centre historique et son fameux triangle d’or : les prix y sont très élevés, et immanquablement le rendement locatif trop faible. En s’éloignant très légèrement de l’hyper centre-ville, les prix au mètre carré diminuent, ce qui permet d’augmenter le rendement locatif comme par exemple dans les quartiers Saint-Félix ou Hauts-Pavés, très bien desservis par les transports et à proximité du pôle universitaire et des grandes écoles. Si les investisseurs sont toujours séduits par les remarquables habitations du XIXème siècle entourant la place Bellecour, ils sont aussi de plus en plus nombreux à se tourner vers le neuf, qui présente de belles opportunités. Seconde région après l’Ile-de-France en matière de PIB (Produit Intérieur Brut), la ville des Lumières dispose d’une réelle attractivité économique, dans des secteurs spécialisés comme les nouvelles technologies. Bassin d’emploi avec l’implantation de nombreux sièges sociaux de sociétés réputées (Eiffage, l’Oréal, Louis Vuitton…), extrêmement bien desservie par un réseau de transports en commun, Asnières-sur-Seine est aussi une ville familiale par excellence. Très bien desservie par les transports en commun et porteuse de nombreux grands projets, comme Rennes 2030 qui vise à étendre le centre-ville, elle se révèle particulièrement intéressante pour réaliser un investissement locatif judicieux et rentable.

    Après la morosité de ces dernières années, les acquéreurs oublient leur frilosité, dopés par la relance du prêt à taux zéro dans l'ancien et par des taux de crédit toujours très attractifs.

    Tout savoir sur les 10 villes où il faut investir en 2018

    ► localisation géographique (bassin d’emploi, demande locative, etc…), ► Qualité du logement (Conception, déco, isolation, configuration, etc…), ► Proximité des commerces, ► Montant du loyer, . Le rendement attendu sera certes plus faible que dans d’autres secteurs (inférieur à 4%), mais c’est l’assurance d’un investissement patrimonial, qui peut être judicieusement optimiser avec le bénéfice de la loi Malraux.

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